Ein kalifornisches Berufungsgericht hat entschieden, dass San Francisco seine Steuer auf leer stehende Wohnungen nicht eintreiben kann, und befand, dass die von Wählern genehmigten Maßnahmen gegen Staatsrecht verstoßen. Das First District Court of Appeal erließ das einstimmige Urteil am Freitag, 11. September.
Justizrat Kathleen Banke verfasste die Stellungnahme, der sich die Justizräte Monique Langhorne Wilson und Charles Smiley anschlossen. Das Gericht befand, dass das Ellis Act, ein Staatsgesetz von 1985, öffentliche Behörden daran hindert, Eigentümer zu zwingen, ihre Wohnimmobilien zu vermieten. Das Urteil bestätigt San Francisco Superior Court Judge Charles Haines, der die Steuer im Oktober 2024 aufhob.
Das hätte die Steuer bewirkt
Proposition M wurde im November 2022 mit 54,5 Prozent der Stimmen angenommen. Sie galt für Gebäude mit drei oder mehr Einheiten und berechnete Eigentümern zwischen $2.500 und $20.000 pro Einheit, die länger als sechs Monate leer stand, wobei der Betrag nach Größe der Einheit und Leerstandsdauer gestaffelt wurde. Das Geld war für Mietsubventionen und bezahlbaren Wohnraum vorgesehen.
Das San Francisco Controller’s Office schätzte im August 2022, dass die Steuer im ersten Jahr etwa $20 Millionen, im darauffolgenden Jahr $30 Millionen und bis 2026 bis zu $37 Millionen einbringen würde, sofern sich die Leerstandsmuster nicht änderten.
Nichts davon wurde jemals eingezogen. Nach der Niederlage vor Gericht 2024 stimmte das Board of Supervisors Anfang 2025 mit 9 zu 2 Stimmen dafür, die Eintreibung und Verwaltung auszusetzen, während die Stadt ihre Berufung verfolgte.
Die Reaktion der Stadt
Jen Kwart, eine Sprecherin des Büros von Staatsanwalt David Chiu, sagte, die Stadt sei vom Urteil enttäuscht, respektiere aber die Entscheidung des Gerichts. Die Stadt hat nicht angekündigt, ob sie den California Supreme Court bitten wird, den Fall zu überprüfen.
Warum der Zeitpunkt wichtig ist
Das Urteil fiel einen Tag nachdem Bürgermeister Daniel Lurie einen Mietnotstand ausrief und dabei eine 26-prozentige Steigerung der Median-Mieten und einen 44-prozentigen Anstieg der Kündigungsmitteilungen im vergangenen Jahr anführte.
Proposition M war eine der wenigen San Francisco-Maßnahmen zur Wohnungsversorgung, die eher auf das Angebot als auf das abzielte, was Vermieter berechnen dürfen. Die Idee war, das Halten einer leeren Einheit teuer genug zu machen, damit Eigentümer diese vermieteten. Die Vorschläge, die sich derzeit vor dem Board of Supervisors befinden, funktionieren umgekehrt und beschränken Kündigungen und begrenzen Erhöhungen für bereits untergebrachte Personen. Das Gericht hat das Instrument der Angebotsseite aus den Händen der Stadt entfernt, während sich das Mietproblem, für das es geschrieben wurde, verschärft hat.
Für Besucher und Neuankömmlinge, die versuchen, das Wohnungsangebot der Stadt zu verstehen, ist die praktische Auswirkung eng gefasst: die Steuer wurde nie eingezogen, also ändert sich heute im Grunde nichts. Was sich ändert, ist die Bandbreite der Optionen, die der Stadt noch zur Verfügung stehen.
Quellen: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal.
Foto: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
