Een hogerechtsrechter in Californië heeft bepaald dat San Francisco zijn Empty Homes Tax niet kan innen, stellende dat de door kiezers goedgekeurde maatregel in strijd is met staatsrecht. The First District Court of Appeal deed vrijdag 11 september een unaniem uitspraak.
Justice Kathleen Banke schreef het oordeel, waaraan Justices Monique Langhorne Wilson en Charles Smiley zich aansloten. De rechtbank stelde vast dat de Ellis Act, een staatsrecht uit 1985, overheden verbiedt eigenaars te dwingen woningen te verhuren. De uitspraak bevestigt een eerdere beslissing van rechter Charles Haines van San Francisco Superior Court, die de belasting in oktober 2024 had verworpen.
Wat de belasting zou hebben gedaan
Proposition M werd in november 2022 goedgekeurd met 54,5 procent van de stemmen. Dit gold voor gebouwen met drie of meer eenheden en bracht eigenaars kosten tussen $2.500 en $20.000 per eenheid die langer dan zes maanden leegstond, waarbij het bedrag afhankelijk was van eenheidsgrootte en duur van de vacantie. Het geld was bestemd voor huursubsidies en betaalbare huisvesting.
The San Francisco Controller’s Office schatte in augustus 2022 dat de belasting ongeveer $20 miljoen zou opbrengen in het eerste jaar, $30 miljoen het jaar daarop en tot $37 miljoen tegen 2026 als de vacantiepatronen gelijk zouden blijven.
Er werd nooit iets geïnd. Na het verlies voor de rechtbank in 2024 stemde de Board of Supervisors in het begin van 2025 met 9 tegen 2 voor opschorting van inning en beheer terwijl de stad in hoger beroep ging.
De reactie van de stad
Jen Kwart, woordvoerder van City Attorney David Chiu, zei dat de stad teleurgesteld was over de uitspraak maar het oordeel van de rechtbank respecteert. De stad heeft niet gezegd of zij het California Supreme Court zal verzoeken de zaak te heroverwegen.
Waarom het moment van belang is
De uitspraak volgde een dag nadat Burgemeester Daniel Lurie een huurcrisis afkondigt, wijzend op een stijging van 26 procent van de mediane huren en een stijging van 44 procent in uitzettingsbevelen over het afgelopen jaar.
Proposition M was een van de weinige woningmaatregelen van San Francisco gericht op aanbod in plaats van op wat verhuurders mogen rekenen. Het idee was het leegstandhouden van een eenheid duur genoeg maken zodat eigenaars het zouden gaan verhuren. De voorstellen die nu voor de Board of Supervisors liggen werken andersom, beperken uitzettingen en plaatsen maxima op verhogingen voor mensen die al een huis hebben. De rechtbank heeft de leveringszijdige maatregel uit handen van de stad genomen terwijl het huisvestingsprobleem waar het voor bedoeld was groter is geworden.
Voor bezoekers en nieuwkomers die de woningmarkt van de stad willen begrijpen, is het praktische effect beperkt: de belasting werd nooit geïnd, dus niets verandert vandaag de dag ter plaatse. Wat verandert is het scala aan opties dat de stad nog over heeft.
Bronnen: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal.
Foto: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
