Isang California appeals court ay nag-decide na ang San Francisco ay hindi maaaring magkolekta ng Empty Homes Tax nito, na nagsabing ang voter-approved measure ay sumasalungat sa state law. Ang First District Court of Appeal ay naglabas ng unanimous decision noong Biyernes, Setyembre 11.
Ang Justice Kathleen Banke ay nagsulat ng opinion, kasama ang Justices Monique Langhorne Wilson at Charles Smiley. Ang court ay nagsabing ang Ellis Act, isang 1985 state law, ay pumipigil sa public entities mula pwersan ang mga may-ari na mag-rent out ng residential property. Ang decision ay nagkumpirma sa San Francisco Superior Court Judge Charles Haines, na nag-strike down sa tax noong Oktubre 2024.
Ano ang Ginawa ng Tax
Ang Proposition M ay lumampas sa 54.5 porsyento ng boto noong Nobyembre 2022. Ito ay inilapat sa mga gusali na may tatlo o higit pang units at sisingilin ang mga may-ari ng $2,500 hanggang $20,000 bawat unit na napakahaba ng empty nang higit sa anim na buwan, na ang halaga ay itinakda ng unit size at kung gaano katagal ang vacancy. Ang pera ay itinakda para sa rent subsidies at affordable housing.
Ang San Francisco Controller’s Office ay nag-estimate noong Agosto 2022 na ang tax ay makakakuha ng humigit-kumulang $20 milyon sa unang taon, $30 milyon sa susunod na taon at hanggang $37 milyon sa pamamagitan ng 2026 kung ang vacancy patterns ay manatiling pareho.
Walang kahit ano nito ang kinolekta. Pagkatapos ng 2024 trial court loss, ang Board of Supervisors ay bumoto ng 9 sa 2 sa unang 2025 upang suspinduhin ang koleksyon at pagsasagawa habang ang lungsod ay sumusunod sa appeal nito.
Ang Tugon ng Lungsod
Ang Jen Kwart, isang spokesperson para sa City Attorney David Chiu’s office, ay nagsabi na ang lungsod ay nagsisisi sa ruling ngunit iginagalang ang desisyon ng court. Ang lungsod ay hindi pa nagsabi kung hihiling ba ito sa California Supreme Court upang suriin ang kaso.
Bakit Mahalaga ang Timing
Ang ruling ay dumating isang araw pagkatapos ng Mayor Daniel Lurie mag-declare ng rent emergency, na tumutukoy sa 26 porsyentong pagtaas ng median rents at 44 porsyentong pagtaas ng eviction notices sa nakaraang taon.
Ang Proposition M ay isa sa iilan na San Francisco housing measures na naglalayong tumaas ang supply kaysa kung ano ang maaaring singilin ng mga landlord. Ang ideya ay gawing mahal na sapat ang pagpili ng isang unit na walang laman upang ang mga may-ari ay mag-rent out nito. Ang mga proposal na sumusunod sa Board of Supervisors ay gumagana sa ibang paraan, na nagrerestrikta sa mga eviction at sumasaklaw sa mga pagtaas para sa mga taong nasa bahay na. Ang court ay naalis ang supply-side tool mula sa mga kamay ng lungsod habang ang problema sa rent na ito ay isinulat para sa lumalaki.
Para sa mga bisita at mga bagong darating na nagsisikap na basahin ang housing picture ng lungsod, ang praktikal na epekto ay makitid: ang tax ay hindi kailanman kinolekta, kaya walang nagbabago sa lupa ngayon. Kung ano ang nagbabago ay ang hanay ng mga pagpipilian na natitira sa lungsod.
Sources: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal.
Photo: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
