加州上訴法院裁定舊金山無法徵收其空房稅,該法院認定投票通過的措施與州法律衝突。第一區上訴法院於週五(9月11日)作出一致裁決。
Kathleen Banke 法官撰寫意見書,由 Monique Langhorne Wilson 和 Charles Smiley 法官聯署。法院裁定1985年州法《埃利斯法案》禁止公共機構強迫業主出租住宅物業。該判決維持了舊金山高等法院法官 Charles Haines 在2024年10月的裁定。
稅款的作用
第M提案於2022年11月以54.5%的得票率通過。它適用於三個或以上單位的建築,對空置超過六個月的單位向業主徵收每單位2,500至20,000美元的稅款,金額根據單位大小和空置期限而定。所得款項用於租金補貼和經濟適用房。
舊金山監察長辦公室在2022年8月估計,該稅在第一年將籌集約2,000萬美元,第二年籌集3,000萬美元,到2026年若空置模式保持不變,最高可達3,700萬美元。
該稅款從未被徵收過。在2024年初審法院敗訴後,監督委員會在2025年初以9票贊成、2票反對的結果投票,暫停在市府上訴期間徵收和管理該稅款。
市政府的回應
市檢察長 David Chiu 辦公室發言人 Jen Kwart 表示,市政府對裁決感到失望,但尊重法院的決定。市政府未表示是否會請求加州最高法院審查該案件。
時機的重要性
該裁決發布於市長 Daniel Lurie 宣布租賃緊急狀態的次日,他引用了過去一年租金中位數上升26%和驅逐通知增加44%的數據。
第M提案是為數不多的舊金山住房措施之一,針對供應而非房東可能收取的租金。其想法是讓持有空單位的成本高到足以促使業主出租。如今提交監督委員會的提案採取了相反的方式,限制驅逐並為已入住人員設定租金漲幅上限。法院已從市政府手中移除了這一供應端工具,而它為之制定的租賃問題已經加劇。
對於試圖解讀市住房情況的遊客和新來者而言,實際影響很小:該稅款從未被徵收,所以今天地面上沒有任何變化。變化的是市政府剩餘的選項範圍。
來源: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal。
Photo: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons。
