A California appeals court has ruled that San Francisco cannot collect its Empty Homes Tax, holding that the voter-approved measure conflicts with state law. The First District Court of Appeal issued the unanimous decision on Friday, September 11.
Justice Kathleen Banke wrote the opinion, joined by Justices Monique Langhorne Wilson and Charles Smiley. The court held that the Ellis Act, a 1985 state law, bars public entities from compelling owners to rent out residential property. The decision affirms San Francisco Superior Court Judge Charles Haines, who struck the tax down in October 2024.
टैक्स क्या करता
Proposition M ने November 2022 में 54.5 प्रतिशत वोट के साथ पास किया। यह तीन या अधिक यूनिट वाली इमारतों पर लागू था और छह महीने से अधिक समय तक खाली रहने वाली प्रत्येक यूनिट के लिए मालिकों से $2,500 से $20,000 के बीच शुल्क लिया, जिसकी राशि यूनिट के आकार और खाली होने की अवधि के आधार पर तय की गई थी। यह धन किराए में सब्सिडी और सस्ती आवास के लिए निर्धारित था।
San Francisco Controller’s Office ने August 2022 में अनुमान लगाया कि टैक्स पहले साल में लगभग $20 मिलियन, अगले साल $30 मिलियन और 2026 तक $37 मिलियन तक बढ़ सकता है यदि खाली होने का पैटर्न स्थिर रहता है।
इसमें से कुछ भी कभी एकत्र नहीं किया गया। 2024 के trial court नुकसान के बाद, Board of Supervisors ने early 2025 में 9 से 2 के वोट से शहर द्वारा अपील किए जाने के दौरान संग्रह और प्रशासन को निलंबित करने के लिए मतदान किया।
शहर की प्रतिक्रिया
City Attorney David Chiu के कार्यालय के प्रवक्ता Jen Kwart ने कहा कि शहर इस फैसले से निराश है लेकिन अदालत के फैसले को सम्मान करता है। शहर ने यह नहीं कहा है कि क्या वह California Supreme Court से मामले की समीक्षा के लिए कहेगा।
Timing क्यों महत्वपूर्ण है
The ruling landed a day after Mayor Daniel Lurie घोषणा की किराए में आपातकाल, median rents में 26 प्रतिशत की वृद्धि और पिछले साल में eviction notices में 44 प्रतिशत की वृद्धि का हवाला दिया।
Proposition M San Francisco के कुछ housing measures में से एक था जो supply को लक्षित करते हैं, landlords द्वारा charging से नहीं। विचार यह था कि एक यूनिट को खाली रखना इतना महंगा बनाया जाए कि मालिक इसे किराए पर दें। Board of Supervisors के सामने अब जो प्रस्ताव हैं वे दूसरी तरफ काम करते हैं, evictions को प्रतिबंधित करते हैं और पहले से housed लोगों के लिए increases को cap करते हैं। अदालत ने शहर के हाथों से supply-side tool को हटा दिया है जबकि किराए की समस्या जिसके लिए इसे लिखा गया था वह बढ़ गई है।
शहर के housing picture को पढ़ने की कोशिश करने वाले visitors और new arrivals के लिए, व्यावहारिक प्रभाव narrow है: टैक्स कभी collect नहीं किया गया था, इसलिए आज जमीन पर कुछ भी नहीं बदलता है। क्या बदलता है वह विकल्पों की range है जो शहर के पास बची है।
Sources: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal.
Photo: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
