캘리포니아 항소법원은 샌프란시스코가 공실 세금을 징수할 수 없다고 판결했으며, 주민투표 승인 조치가 주법과 충돌한다고 판정했다. 제1지방항소법원은 9월 11일 금요일 만장일치 결정을 내렸다.
Kathleen Banke 판사가 Monique Langhorne Wilson 판사와 Charles Smiley 판사와 함께 의견을 작성했다. 법원은 1985년 주법인 Ellis Act가 공공기관이 주거용 자산 소유자에게 임대를 강제할 수 없다고 판결했다. 이 결정은 2024년 10월 세금을 폐지한 샌프란시스코 고등법원의 Charles Haines 판사의 판결을 확정한다.
세금이 하던 일
Proposition M은 2022년 11월에 54.5%의 득표율로 통과했다. 3개 이상의 유닛이 있는 건물에 적용되었으며 6개월 이상 비어있는 유닛당 소유자에게 $2,500에서 $20,000 사이의 비용을 부과했으며, 금액은 유닛 크기와 공실 기간에 따라 결정되었다. 그 자금은 임차료 보조금과 저렴한 주택으로 배정되었다.
샌프란시스코 관리자실은 2022년 8월에 첫해에 약 $20만, 그 다음해에 $30만, 공실 패턴이 일정하게 유지된다면 2026년까지 $37만에 이를 것으로 추정했다.
아무것도 징수된 적이 없다. 2024년 1심 법원의 패소 이후, 감시위원회는 2025년 초에 9대 2로 도시가 항소를 진행하는 동안 징수 및 관리를 중단하기로 투표했다.
도시의 대응
David Chiu 시장 변호사 사무실의 대변인 Jen Kwart는 도시가 판결에 실망했지만 법원의 결정을 존중한다고 말했다. 도시는 캘리포니아 대법원에서 사건을 검토해달라고 요청할지 여부를 아직 밝히지 않았다.
시간의 중요성
판결은 Mayor Daniel Lurie가 임차료 긴급사태를 선언한 하루 후에 나왔으며, 지난해 중간값 임차료가 26% 상승했고 퇴거 공고가 44% 상승했다고 인용했다.
Proposition M은 임차인이 지불할 수 있는 금액을 제한하는 것이 아니라 공급에 목표를 둔 거의 유일한 샌프란시스코 주택 조치였다. 아이디어는 공실을 유지하는 비용을 충분히 높게 만들어서 소유자가 임대하도록 만드는 것이었다. 현재 감시위원회 앞에 있는 제안들은 다른 방식으로 작동하며, 이미 거주하는 사람들의 퇴거를 제한하고 증액을 상한제로 제한한다. 법원은 공급측 도구를 도시의 손에서 제거했으며 이것이 작성된 임차료 문제는 더 커졌다.
도시의 주택 상황을 읽으려고 하는 방문객과 새로운 도착자들의 경우, 실질적인 영향은 미미하다: 세금은 징수된 적이 없으므로 오늘 땅에서는 아무것도 변하지 않는다. 변하는 것은 도시에 남겨진 선택사항의 범위이다.
출처: San Francisco Chronicle, Hoodline, The Real Deal.
사진: bryan…, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons.
